Vendas de imóveis novos em SP crescem 28,7% em janeiro

O volume movimentado no primeiro mês do ano aumentou 17,2 por cento, para 504 milhões de reais

Os lançamentos residenciais na capital paulista totalizaram 674 unidades em janeiro, alta anual de 12,1 por cento

São Paulo - As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo cresceram 28,7 por cento em janeiro na comparação com o mesmo mês no ano passado, para 1.068 unidades, informou nesta quarta-feira o sindicato da habitação na capital paulista, Secovi-SP
A entidade não divulgou o dado comparativo com dezembro, sazonalmente um dos meses mais fortes em vendas.
"Dezembro se caracteriza pelo esforço de comercialização para fechamento do ano dentro das metas das empresas", afirmou o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, em nota.
A velocidade de vendas -medida pela relação de venda sobre oferta-, entretanto, recuou no primeiro mês de 2011, para 5,2 por cento, enquanto um ano antes havia sido de 6,7 por cento.
Em termos de valores, o volume movimentado no primeiro mês do ano aumentou 17,2 por cento, para 504 milhões de reais.
Em janeiro, as vendas foram lideradas pelos imóveis de dois dormitórios, com 43,7 por cento do total, seguidos pelos de três dormitórios (38,9 por cento).
Os lançamentos residenciais na capital paulista totalizaram 674 unidades em janeiro, alta anual de 12,1 por cento. Das unidades lançadas, 62 por cento foram de imóveis de dois dormitórios, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Fonte: http://exame.abril.com.br/economia/noticias/vendas-de-imoveis-novos-em-sp-crescem-28-7-em-janeiro-3

Prefeitura quer leiloar imóveis sem herdeiros

O Estado de S.Paulo

Pela primeira vez, a Prefeitura de São Paulo iniciou uma política de destinação para os imóveis de sua propriedade provenientes da herança vacante - aqueles que vão para o poder público após a morte de uma pessoa sem herdeiros. Desde 1990, quando o Município passou a receber a posse desse tipo de herança, a Prefeitura já recebeu mais de 30 imóveis, mas ainda não havia definido a destinação deles.

Agora, o prefeito Gilberto Kassab (PSD) vai levar a leilão pelo menos 13 apartamentos, casas e terrenos recebidos pelo Município, o que deve render cerca de R$ 1,4 milhão, segundo estimativas da Secretaria Municipal de Finanças, com base em valores de janeiro de 2012. A maioria dos imóveis é de uso residencial e está em bairros da região central, como Bela Vista e Bom Retiro. O mais valioso é um terreno de 100 m² em Pinheiros, próximo do Shopping Iguatemi, avaliado em R$ 230 mil. O projeto de lei que prevê a alienação foi enviado à Câmara e aguarda a apreciação dos vereadores.

Ele vai juntar-se a outro projeto de autoria do Executivo enviado em 2010, que previa a venda de três imóveis - ele já foi aprovado em primeira votação, mas ainda precisa ser apreciado novamente para virar lei. A Procuradoria Geral do Município, porém, considera essa primeira iniciativa algo esporádico, e considera que a nova tentativa de vendas representa a estratégia da Prefeitura para diminuir os custos de manutenção desse patrimônio e aumentar as receitas não-tributárias da administração pública.

Histórico. As primeiras regulamentações sobre as heranças vacantes datam da década de 1930, quando um decreto-lei do presidente Getúlio Vargas determinou que esses bens fossem destinados para os governos estaduais para a educação. O governo de São Paulo decidiu que eles serviriam principalmente para custear a moradia de estudantes das universidades estaduais.

Essa situação perdurou até a mudança da legislação, em 1990. Nesse período, a Universidade de São Paulo (USP) acumulou 397 propriedades de heranças vacantes. Grande parte delas é alugada, mas a maioria é usada pela universidade. O caso mais notável é a Casa de Dona Yayá, no Bexiga, que passou para a USP em 1961 e hoje abriga um centro de preservação. / R.B.

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Fonte: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,prefeitura-quer-leiloar-imoveis-sem-herdeiros-,848611,0.htm

Como declarar financiamentos e consórcios no IR

Saiba como declarar situações como troca de carro, venda de imóvel no meio do financiamento, reformas e construções em terrenos e vendas parceladas

 

Os bens devem ser declarados pelo valor que efetivamente saiu do bolso do seu proprietário 

São Paulo – Nem sempre a compra e a venda de imóveis e carros são realizadas de uma só tacada. Às vezes ocorrem financiamentos, consórcios ou pagamentos parcelados – com um sinal, por exemplo – o que pode causar confusão na hora de fazer a declaração. A primeira coisa que o contribuinte deve ter em mente, antes de declarar, é que o valor a ser declarado em um determinado ano é aquele efetivamente gasto ou recebido com a compra ou venda de um bem, independentemente do valor do bem. 

Ou seja, o que você paga com os juros de um financiamento, com as reformas de um imóvel ou o “tuning” de um carro deve ser somado ao principal. O que a Receita quer verificar, nesse caso, é a sua capacidade de pagar por aquele bem. De maneira geral, isso é bom para o contribuinte, porque na hora da venda, diminui a distância entre o valor do bem e o valor de venda, reduzindo o lucro e, com isso, o IR que incide sobre o ganho de capital.

Da mesma forma, quando se vende um bem, é o valor que efetivamente entra no seu bolso que conta. Assim, se o comprador financiou a compra do seu imóvel, mas pagou os juros ao banco, ele vai declarar o pagamento de juros, mas você só vai declarar a quantia que o banco pagou a você – o valor principal do seu imóvel. A apuração do ganho de capital, portanto, corresponde à diferença entre o que efetivamente entrou no seu bolso no momento da venda e o que saiu dele no momento da compra. E é sobre essa quantia que você pagará IR, se for o caso.

Compra com financiamento

Um bem adquirido com financiamento, seja ele carro ou imóvel, deve ser declarado apenas pelo valor desembolsado no ano de referência. Assim, se você iniciou ou deu continuidade ao pagamento das parcelas de um financiamento em 2011, na declaração de IR 2012 você deverá apenas declarar o que foi efetivamente pago, somando, se for o caso, o valor desembolsado ao longo do ano ao valor já pago em anos anteriores, constante da declaração do ano anterior.

O bem deve ser designado na declaração de Bens e Direitos pelo seu código específico. No caso de carros, código “21 – Veículo automotor terrestre”; no caso de imóveis, há mais possibilidades, como casa, apartamento, terreno e galpão. O contribuinte vai, em seguida, informar o valor efetivamente pago ao longo do ano de 2011 até 31 de dezembro, independentemente do valor do bem.

Se o financiamento começou em 2011, a situação em 31/12/2010 será zero, ao passo que a situação em 31/12/2011 será correspondente ao valor da entrada, mais as parcelas já pagas. Se o financiamento tiver sido iniciado em anos anteriores, informe para 31/12/2010 o valor constante da declaração de IR passada e, em 31/12/2011, o valor em dezembro de 2010 acrescido da quantia desembolsada em 2011. Assim, se até 31/12/2010 você tinha pago 15.000 reais pelo seu carro e, ao longo de 2011, pagou mais 15.000 reais, então a situação em 31/12/2011 será de 30.000 reais.

No campo “Discriminação”, você deverá informar as condições daquela compra: se está quitada ou não, CPF ou CNPJ da pessoa ou empresa que vendeu aquele bem a você, a forma de financiamento (pelo Sistema Financeiro de Habitação, no caso de imóveis, se Crédito Direto ao Consumidor, no caso de carros, ou qualquer outra linha de crédito), valor da entrada, número de parcelas totais e número de parcelas já quitadas e, no caso de veículos, modelo, marca e ano do carro.

Uma dúvida comum é sobre a partir de que momento se deve informar um bem na Declaração de Ajuste Anual. Por exemplo, se a compra foi feita em dezembro de 2011, mas o primeiro pagamento for só em janeiro de 2012, é preciso informar o bem já na declaração deste ano? Nesse caso, declarar o bem apenas no ano que vem não deve acarretar problemas ao contribuinte, desde que o contrato firmado em cartório seja confeccionado também em 2012. 

Porém, o correto mesmo é declarar o bem a partir do ano em que é firmado um contrato privado de compra e venda. Portanto, se isso se deu em dezembro de 2011, o melhor seria já declará-lo no IR 2012, explicando no campo “Discriminação” que o primeiro pagamento será só em 2012. Lembre-se que, no caso de um imóvel, a declaração do bem independe da emissão de “Habite-se” pela Prefeitura ou de a escritura já ter saído.

Outra dúvida bastante frequente é sobre a necessidade de informar alguma coisa na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. No caso de financiamentos, esse campo deve ficar em branco, pois o contribuinte não pode declarar ali dívidas que têm como garantia o próprio bem.

Acréscimos no valor do bem

Tão logo o bem esteja quitado, isso deve ser informado na declaração. Dali para frente, você deverá sempre declará-lo pelo valor total desembolsado para adquiri-lo, sem jamais corrigi-lo por qualquer índice de preço ou considerar valorização ou depreciação. Caso você faça alguma melhoria – reforma, no caso de imóvel, ou “tuning”, no caso de um carro – você pode somar o valor gasto nessa benfeitoria ao valor total do bem informado ano a ano.

Isso, é claro, desde que você tenha guardado todas as notas fiscais dos valores desembolsados para fazer as benfeitorias. Dali para a frente, o valor do bem passará a ser este: valor total gasto para adquiri-lo mais valor das benfeitorias. Com isso, você irá pagar menos imposto na hora de se desfazer do bem, pois o ganho de capital, se houver, será menor.

O mesmo raciocínio vale para qualquer outro acréscimo no valor do bem que tenha saído do seu bolso. Por exemplo: suponha que você tenha quitado um imóvel e entrado em uma disputa judicial com o banco, que por algum motivo não considera que o bem tenha sido quitado. Anos depois, você acorda com o banco que vai pagar mais alguns milhares de reais para, finalmente, ficar quite. Essa quantia deverá ser acrescentada ao valor do imóvel na próxima declaração, pois é como se fosse uma última parcela do financiamento, paga com anos de atraso.

Também é mais ou menos o caso do terreno que vira casa. Enquanto o terreno for apenas um lote, ainda que em construção, deverá ser declarado pelo código “13 – Terreno” na ficha de Bens e Direitos. A partir do momento em que a casa fica pronta, a classificação deverá ser mudada para “12 – Casa”. No campo “Discriminação”, o contribuinte deverá dizer quanto gastou para construir o imóvel.

Se a casa ficou pronta em 2011, por exemplo, a situação em 31/12/2011 deverá ser a soma do valor do terreno mais a soma de tudo que foi gasto para construir a casa. Pronto: esse é o valor do imóvel.

Venda com financiamento 

Caso o contribuinte venda seu bem, e o comprador opte por financiá-lo, o procedimento será o mesmo na declaração do comprador, mas será um pouco diferente na declaração do vendedor. Em geral, quem vende um bem financiado recebe do banco o valor do bem todo de uma vez. Assim, o contribuinte que tiver vendido um carro ou um imóvel em 2011 deverá deixar o item “Situação em 31/12/2011” em branco e informar a venda no campo “Discriminação”, onde deverão ser especificados o valor recebido (do banco, no caso) e o CNPJ ou CPF do comprador.

No caso do contribuinte que troca de carro, ele deve declarar a operação como duas etapas distintas: a venda do carro para a concessionária e a compra de outro carro. No campo “Discriminação”, basta explicar que a entrada do carro comprado foi o valor referente ao carro entregue; e designar o restante conforme o caso – se foi pago de uma só vez ou financiado.

Também pode acontecer de uma pessoa vender um imóvel sem que o financiamento tenha sido quitado. “Nesse caso, são duas operações: uma com o banco e outra com o comprador. O vendedor, aqui, só possui o percentual correspondente ao que ele efetivamente pagou – e é isso que ele vende”, explica André Duarte, consultor da DeclareCerto IOB.

Assim, se o vendedor só quitou metade do imóvel, ele vai declarar a venda desta metade. Vai dar baixa no imóvel, zerando o seu valor, e explicar a situação no campo “Discriminação”, inclusive informando os dados do comprador. Se houver ganho de capital na sua metade, o vendedor deverá apurá-lo e pagar o IR se for o caso.

Já o comprador terá que fazer um pouco mais que isso, pois terá de declarar a compra da pessoa que vendeu e a compra da parte do banco. O valor total pago será a soma das duas partes e, na “Discriminação”, deve ser informado o que foi pago a cada uma das partes.

Pagamentos “fracionados”

Os mesmos princípios dos financiamentos se aplicam às situações em que o contribuinte compra ou vende um bem de forma parcelada – por exemplo, com o pagamento de um sinal de 10% ou 20% e o restante posteriormente. Se você pagou o sinal em 2011, mas vai pagar o restante apenas em 2012, declare apenas o sinal pago e explique a situação no campo “Discriminação”. O mesmo deve ocorrer se você for o vendedor. Deixe claro que o restante só será pago ou recebido no ano seguinte.

E quando cada membro da família deu um “pedaço” do pagamento de um bem? “Uma situação muito comum são aquelas pessoas que compram um carro, por exemplo, em que a entrada foi o carro do irmão, parte das parcelas foram pagas pelo pai e a outra parte pelo próprio contribuinte”, exemplifica Duarte. Nessas situações, é preciso declarar tanto a compra do novo bem quanto as transferências que a tornaram possível – como compra (no caso de bens) ou doação (se forem bens ou dinheiro vivo).

IR sobre ganho de capital

Dificilmente existe ganho de capital na venda de carros, que normalmente depreciam ao longo dos anos. Com imóveis, entretanto, o lucro é mais comum, e em muitos casos pode ser necessário pagar IR de 15% sobre o ganho de capital. Se o imóvel foi vendido por mais de 440.000 reais, por exemplo, é obrigatório pagar IR sobre o lucro da alienação.

A partir do momento em que você recebeu qualquer quantia pelo bem vendido – ainda que uma primeira parcela ou um simbólico sinal -, você tem até o último dia útil do mês seguinte para recolher o IR sobre o ganho de capital. Ou seja, se você recebeu um sinal pelo seu apartamento em setembro, você tem que pagar o IR sobre aquele sinal no máximo até o fim de outubro. Do contrário, estará sujeito ao pagamento de juros e multa. 

Se o pagamento for parcelado, será preciso pagar IR a cada parcela recebida do comprador. Para isso, é preciso usar o programa GCAP, da Receita, que já calcula o IR proporcional sobre cada quantia que entra no bolso do vendedor.

Quem vende um imóvel residencial e compra outro do mesmo tipo dentro de 180 dias a partir da data em que é firmado o contrato tem direito a um benefício tributário. Isto é, desde que não tenha feito operação semelhante nos últimos cinco anos. Se a quantia da venda for totalmente destinada à compra do novo imóvel, o contribuinte fica isento de IR sobre o ganho de capital. Se, no entanto, apenas parte da quantia for empregada na nova aquisição, ainda incidirá IR sobre o lucro referente à quantia não utilizada.

Ou seja, se dos 500.000 reais resultantes da venda apenas 300.000 forem empregados na compra de um novo imóvel, os outros 200.000 ainda estarão sujeitos ao IR sobre a parte correspondente ao lucro. O incentivo, contudo, só vale para o que for pago dentro de 180 dias. “Se o sujeito financiar a compra do segundo imóvel, o ideal é que quite o financiamento em 180 dias. Do contrário, só poderá abater a porção paga em 180 dias”, diz André Duarte.

Consórcios

As regras para declarar consórcios são bem parecidas com aquelas para declarar financiamentos. Enquanto não for contemplado, o produto deve ser declarado sob o código “95 – Consórcio Não Contemplado”. Se o consórcio se estender por mais de um ano, basta ir somando a quantia paga do ano anterior à quantia paga no ano seguinte. Tomando como exemplo o ano de 2011, a situação em dezembro de 2011 será o valor pago ao longo do ano, mais o valor discriminado em dezembro de 2010.

Caso resolva dar um lance, o contribuinte somará, nesse bolo, o valor do lance. No ano em que o consórcio é contemplado, porém, ele deve mudar de classificação. Na maior parte dos casos, o consórcio “se transforma” no bem adquirido. Por exemplo, quem foi contemplado em 2011 e adquiriu um carro deverá mudar a classificação para o código “21 – Veículo automotor terrestre”. Na coluna “Situação em 31/12/2011” será preciso informar o valor pago até 31/12/2010 acrescido do valor das parcelas, do lance e do eventual desembolso extra para a compra do carro.

Se o sorteio conceder uma carta de crédito sem objetivo definido, a mudança de classificação será diferente. Em vez de “se transformar” em carro ou imóvel, o consórcio não contemplado “se tornou” uma carta de crédito. “Nesse caso, o código que me parece mais adequado é o 59 – outros créditos e poupança vinculados. Como não é uma classificação precisa, o contribuinte precisa explicar direitinho do que se trata no campo ‘Discriminação’”, diz o consultor do DeclareCerto do IOB.

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/como-declarar-financiamentos-e-consorcios-no-ir?page=4&slug_name=como-declarar-financiamentos-e-consorcios-no-ir

Imóveis conjugados voltam a ser opção na capital paulista

Ca’d'Oro. Ambientes integrados em 40 m² (DIVULGAÇÃO)

GUSTAVO COLTRI

Com a ascensão dos imóveis compactos nos últimos três anos, os apartamentos conjugados, que integram todos os cômodos em um só ambiente, também voltam a aparecer na paisagem de alguns bairros da capital paulista, mas com ares de novidade. Saem de cena as quitinetes, destacam-se os studios.

Os lançamentos de até um dormitório, que incluem os studios nas pesquisas de mercado, representaram 6,6 mil unidades em 2011 – somente na região central de São Paulo, a oferta de novos imóveis dessas tipologias cresceu 111%. Eles chegaram até a zona leste da cidade, que tradicionalmente não tem mercado para tais empreendimentos.

Por lá, a alta, de acordo com levantamento do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), atingiu os 400% no ano passado frente a 2010.

Um studio caracteriza-se hoje pela pequena metragem – em torno de 32 metros quadrados – e pela funcionalidade para aproveitamento do espaço. O design sofisticado e o oferecimento de serviços avulsos, como a limpeza de apartamentos e atendimento por concièrge, são alguns dos itens obrigatórios nos novos conjugados, diferenciando-os dos antigos quitinetes – compactos e bem menos glamourosos.

“Existe uma demanda enorme por esse tipo de imóvel. São Paulo tem muita gente que mora sozinha ou que passa apenas parte do tempo na cidade”, diz a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert. A procura, segundo ela, é maior em áreas com infraestrutura de transporte e próximas a polos corporativos.

A Abyara comercializa dois empreendimentos do perfil na área central. Um deles, o Setin Downtown Brigadeiro, oferece unidades conjugadas de 40 metros quadrados e tem serviços pay-per-use como coleta de lavanderia e delivery de supermercados e compras.

Preço salgado. Poder aquisitivo alto é fundamental para quem deseja morar em um studio. De acordo com a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, o metro quadrado para locação de uma unidade chega a R$ 60 em áreas nobres da cidade – o que significa valores próximos a R$ 1,8 mil para imóveis de 30 m². “Esse é um tipo de imóvel escasso em São Paulo”, avalia.

Proporcionalmente, os valores dos compactos são também os mais altos. Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) mostram que o preço médio dos compactos de até um dormitório em 2011 superou os R$ 8,8 mil.

O diretor de incorporação da Brookfield, Ricardo Laham, acredita que a falta de terrenos em áreas com boa localização deve continuar a dar força à alta nos valores e ao desenvolvimento de projetos cada vez menores.
“À medida que o mercado se consolida, o preço também se eleva. Para morar na área central, o consumidor terá de pagar mais. Em Manhatan, há muitos studios minúsculos com um aluguel de US$ 4 mil”, exemplifica.

A empresa lançou no segundo semestre de 2011 o empreendimento misto Ca’d’Oro, com conjugados de 40 m². “Até outro dia, o menor apartamento que fizemos era de 49 m². No Ca’d’Oro, chegamos a 40 m². E já estamos pensando em 35 m².”

Laham prevê a diminuição média do espaço interno das unidades em até três anos. “Trinta metros quadrados já está na pauta das incorporadoras. Para 28 m² e dois 27 m², é um passo. O limite inferior é o tamanho de quartos de hotel. Na linha mais econômica, eles têm 17 m².” Para Roberto Coelho da Fonseca, diretor de novos negócios da imobiliária que leva seu nome, os studios são boas opções de investimento. “Os investidores conseguem fazer um valor de locação para pessoas que passam pouco tempo em casa.”

O valor da metragem para venda de uma unidade conjugada em áreas valorizadas da capital chega, segundo ele, a R$ 15 mil. “Se a proprietário precisar de outro imóvel, o studio tem liquidez em áreas nobres, que são regiões onde estão as empresas e onde as pessoas querem estar”, diz.

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Trabalho com os melhores imóveis e as melhores contrutoras do país. Além de possuir imóveis em Miami, USA. Não perca mais tempo. Consulte-me.

Fonte: http://blogs.estadao.com.br/radar-imobiliario/imoveis-conjugados-voltam-a-ser-opcao-na-capital-paulista/

Por que os imóveis sobem menos no Nordeste

Grandes cidades nordestinas como Salvador, Fortaleza ou Natal não passaram por um bom imobiliário tão intenso quanto São Paulo e Rio de Janeiro

 

Empreendimento da Ecocil em Natal: preços entre 4.000 e 5.400 reais o metro quadrado 

São Paulo – As regiões Norte e Nordeste concentraram o crescimento da renda na década passada. Segundo o último censo demográfico do IBGE, são das duas regiões os cinco estados em que a renda mais cresceu entre 2000 e 2010: Tocantins (50%), Maranhão (46%), Piauí (42%), Sergipe (41%) e Paraíba (37%). A expansão dos rendimentos permitiu que o consumo crescesse a um ritmo chinês no Nordeste. Já em São Paulo, o crescimento da renda, de 3%, foi o menor do Brasil.

É de se estranhar, portanto, que a maior metrópole do país tenha sido o principal palco, junto com o Rio de Janeiro, do boom imobiliário dos últimos anos. Desde 2008, os preços subiram 129,5% e 162,1% em São Paulo e no Rio de Janeiro, respectivamente, segundo o índice FipeZAP, principal parâmetro do valor das residências no país.

O índice FipeZAP só passou a incluir dados de cidades de Nordeste a partir de 2010. A tabela abaixo mostra que, considerando esse período, a valorização média nas duas maiores metrópoles brasileiras foi bem maior que nas capitais nordestinas:

Cidade	Valorização imobiliária desde agosto de 2010
Rio de Janeiro	56,70%
São Paulo	41,30%
Recife	48,70%
Fortaleza	22%
Salvador	12,90%
Fonte: Índice FipeZAP

Para entender por que os preços no Nordeste ficaram para trás mesmo com o maior crescimento da renda, EXAME.com conversou com Silvio Bezerra e Marcelo Freitas, presidente e diretor-financeiro da Ecocil, a maior incorporadora do Rio Grande do Norte. Abaixo eles explicam o que movimentou o mercado imobiliário nordestino nos últimos anos:

Os imóveis no Nordeste subiram bem menos que em São Paulo ou no Rio de Janeiro. A diferença é a menor especulação. As cidades são bem menos adensadas. Ainda que os preços dos terrenos já não sejam baixos, há mais opções de locais para construir.

Outro problema foi que o mercado de segunda residência também caiu muito. Havia no Nordeste uma grande demanda de estrangeiros, principalmente de europeus. Com a crise, eles estão com menos dinheiro. Havia vários voos charter diretos da Europa para Natal. Agora eles acabaram. Em outras cidades nordestinas, a oferta de voos também diminuiu.

A grande exceção é Recife, onde o mercado imobiliário está em ótima fase. Com os investimentos que foram feitos no porto de Suape e no entorno, Pernambuco teve um grande desenvolvimento. Grandes empresas como a Fiat estão fazendo pesados investimentos no estado. Recife também é uma cidade bem mais adensada, com uma oferta mais baixa de terrenos. Isso tudo favorece o atual processo de valorização.

Natal é bem diferente. Em primeiro lugar, é um mercado menor. A cidade tem 1,2 milhão de habitantes. A renda da população vem crescendo bastante, mas ainda é baixa quando comparada à de São Paulo ou do Rio. Até a Copa, o Rio Grande do Norte vai receber um volume representativo de 6 bilhões de reais em investimentos. Vai movimentar a economia.

Teremos um aeroporto que vai ser enorme, com grande capacidade para o transporte de cargas e passageiros. Natal passará a ter esse aspecto de entreposto comercial para as empresas no Nordeste. Há também investimentos relevantes da Petrobras em Mossoró, uma das principais reservas para a exploração de petróleo em terra do Brasil.

Mas a economia do Rio Grande do Norte ainda depende demais do turismo, da pesca, do camarão e da produção de frutas. São atividades prejudicadas pelo real valorizado. O mesmo vale para a indústria têxtil. A Coteminas anunciou há poucos dias o fechamento de uma fábrica em Natal e a demissão de 6.000 empregados. Eles prometem erguer um empreendimento imobiliário bem grande no local, com shopping, escritórios e residências. Mas é um punhado de gente desempregada até as obras começarem.

De qualquer forma, o Nordeste ainda é um local onde se encontram imóveis com um custo mais atrelado ao valor da construção. O metro quadrado médio de um empreendimento em Natal da Ecocil voltado para as classes B ou C custa cerca de 4.500 reais. Um empreendimento de altíssimo padrão vai sair por 6.500 reais. É uma realidade bem diferente do que se vê em São Paulo e no Rio de Janeiro [onde os lançamentos de alto padrão já chegam facilmente a 15.000 ou 20.000 reais o metro].

Nos últimos três anos, os preços em Natal subiram cerca de 40%. Um empreendimento lançado naquela época por 3.200 reais o metro hoje vale 4.500 reais. Descontada a inflação, dá uma alta real de cerca de 20%. O que ajudou a puxar os preços para cima foi a chegada de diversas grandes incorporadoras do Sudeste, que fizeram ofertas iniciais de ações na década passada e decidiram ter uma atuação nacional.

A Cyrela e a Gafisa fizeram alguns lançamentos em Natal por cerca de 7.000 reais o metro. O apelo dos empreendimentos deles foi começar a cobrar só 20% ou 25% do valor do imóvel até a entrega das chaves. O resto era financiado pelo comprador no banco depois que o apartamento ficava pronto. Hoje em dia, todo mundo trabalha assim em Natal. Mas até então, as parcelas exigidas até as chaves eram maiores.

No ano passado, houve uma reversão dessa tendência de chegada das grandes incorporadoras. A Cyrela é que soou o alarme. [A própria incorporadora anunciou durante 2011 que estava revendo suas parcerias fora do Rio e de São Paulo devido a estouros no orçamento e atrasos nas obras.O pior caso foi em Salvador]. O recente retorno às origens das grandes incorporadoras abriu mais espaço para as empresas locais.

Mas o Rio Grande Norte oferece muitas oportunidades para quem conhece as características do mercado. A Ecocil recebeu duas rodadas de investimento de um fundo de private equity inglês especializado no mercado imobiliário, o Salamanca Group. Os aportes aconteceram no final de 2008, auge da crise imobiliária, e no final do ano passado, quando ainda havia grandes preocupações com a Europa. Só no ano passado, a empresa recebeu uma injeção de capital de 100 milhões de reais.

Agora capitalizada, a Ecocil vai lançar oito empreendimentos com um valor de vendas 500 milhões de reais neste ano. É um pouco mais do que o total de lançamento de 2010 e 2011 somados. Para crescer em Natal, o segredo é não focar no mercado de segunda residência e fazer apartamentos para a população local. Por conhecer melhor o mercado, a empresa consegue trabalhar com custos mais baixos. Há muitas oportunidades de erguer empreendimentos no Nordeste. Já para o investidor, cidades como Natal representam uma oportunidade de comprar imóveis ainda a preços razoáveis.

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/por-que-os-imoveis-sobem-menos-no-nordeste?page=3&slug_name=por-que-os-imoveis-sobem-menos-no-nordeste

Dúvidas do contribuinte estão mais ligadas a declaração de compra de imóveis

As dúvidas este ano são praticamente as mesmas dos outros anos, mas no caso dos imóveis foi possível perceber um número maior de consultas

 

O prazo para entrega da declaração em 2012 começou no dia 1º de março e termina no dia 30 de abril 

Brasília - A forma de declarar a compra de imóveis tem sido uma das maiores dúvidas do contribuinte este ano. De acordo com o supervisor do Imposto de Renda da Receita Federal, Joaquim Adir, as dúvidas este ano são praticamente as mesmas dos outros anos, mas no caso dos imóveis foi possível perceber um número maior de consultas. 

“Temos visto muita gente com problema pedindo informações sobre a venda de imóveis. Mais do que nos outros anos. Não sei se aumentou o volume de transações, mas aumentou o número de consultas”, disse. Ele lembra que o contribuinte que trocou o único imóvel da família por outro não terá que recolher o imposto.

Joaquim Adir aconselha o contribuinte a procurar no próprio programa gerador da declaração do imposto de renda as orientações sobre o preenchimento do formulário. No site da Receita Federal, está disponível ainda uma lista de perguntas e respostas (Perguntão) destinadas a orientar o contribuinte. Existe ainda um tutorial que simula o desenho de uma linha de metrô, em que cada estação representa uma etapa a ser cumprida até a entrega da declaração.

Outra dúvida muito recorrente é se os isentos que tiveram recolhimento de imposto de renda devem declarar. De acordo com Joaquim Adir, é importante o preenchimento da declaração, sim, nesses casos, para que o contribuinte possa receber a devida restituição do imposto retido.

O Supervisor do Imposto de Renda negou que o acesso aos computadores da Receita Federal para todos os serviços estejam lentos neste período de entrega da Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física como alguns escritórios de contabilidade têm denunciado. Segundo ele, o Serviço Federal de Processamento de Dados (Serpro) tem condições de atender a todas as demandas.

O prazo para entrega em 2012 começou no dia 1º de março e termina no dia 30 de abril. O contribuinte que não entregar a declaração no prazo terá que pagar multa mínima de R$ 165,74.e máximo de 20% do imposto devido.

A Receita Federal informa que até as 18h de ontem (16) 2.732.410 milhões de declarações já haviam sido entregues. O número corresponde a 10,92% do total estimado para este ano, de 25 milhões. Além da internet , a declaração pode ser entregue em disquete no Banco do Brasil e na Caixa Econômica.

O programa gerador do documento está disponível na página da Receita Federal na internet . O contribuinte deve baixar ainda o Receitanet, aplicativo para a transmissão dos dados, disponível no mesmo endereço.

Consultor Imobiliário Carneiro

E-mail: carneiro.consultor@yahoo.com.br

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imposto-de-renda/noticias/duvidas-do-contribuinte-estao-mais-ligadas-a-declaracao-de-compra-de-imoveis

Invisto R$ 1 milhão ou compro um imóvel?

Leitor está em dúvida se usa o patrimônio para comprar uma residência ou se mantém o dinheiro aplicado

 

Imóveis: preços podem ser tão altos que em alguns casos vale a pena continuar no aluguel

Pergunta do internauta: Uma pessoa que tenha 1 milhão de reais aplicado em fundo DI e em CDB de banco de primeira linha e que more em um imóvel de um terceiro que gera 4.000 reais de despesas mensais com aluguel, condomínio e IPTU deveria comprar um imóvel ou é financeiramente mais interessante permanecer nessa situação? 

Resposta de Luiz Calado*

As leitoras e os leitores devem invejar esta dúvida! Afinal de contas, você tem 1 milhão de reais na conta e comprar um imóvel só depende da sua vontade. Sua questão é: do ponto de vista das finanças, vale a pena deixar de receber uma renda para ter uma casa própria a fim de economizar com o valor do aluguel?

O senso comum, que inclui a pressão diária do companheiro (ou companheira) e familiares, recomenda a compra. Se estivéssemos em 2007, esta também seria minha sugestão. Com os preços no patamar baixo da época, além de economizar com o aluguel, você ainda teria um ganho de capital por conta da valorização do imóvel.

No entanto, alugar ou comprar é uma decisão que gera polêmica, mesmo entre os especialistas. Se perguntar hoje para aquele seu amigo que lucrou com a alta recente ou para um corretor de imóveis, o que você esperaria ouvir?

Eu recomendo que você não compre por conta de três indicadores: baixo preço atual do aluguel, forte alta dos últimos anos e perda de liquidez. Considere três pontos:

1 - O reajuste do valor do aluguel não acompanhou com a mesma intensidade a alta dos preços dos imóveis, o que gera uma vantagem financeira para quem aluga em vez de comprar. Vale dizer que manter seus investimentos permitirá pagar o aluguel e ainda aumentar o seu patrimônio investido.

2 - É pouco provável que o preço dos imóveis continue subindo tanto, considerando a alta significativa nos últimos cinco anos. Isso reduz o seu potencial ganho de capital. Afinal, não podemos ignorar que os preços do mercado imobiliário são cíclicos: períodos de forte alta, são obrigatoriamente seguidos de estabilização ou queda nos preços.

3 - Imprevistos acontecem. Manter todo o seu patrimônio num único bem o obrigará a vendê-lo caso algo vá mal. Com o dinheiro investido, caso necessite, você terá uma ótima reserva para usar.

Manter seu dinheiro investido é a atitude financeira recomendada, mas sabemos que a decisão de compra de um imóvel é também emocional, e, para a maioria das pessoas, ter um imóvel próprio é sinônimo de segurança e de um sono tranquilo. Assim, se por questões não-financeiras, sua opção for mesmo por comprar um imóvel, recomendo que aceite algo num padrão inferior ao atual, para que seja possível manter uma reserva no banco. Assim, você terá o imóvel e ao mesmo tempo manterá uma reserva no banco.

Afinal de contas, quando tudo dá errado, como nos EUA em 2008, bancos quebram, há perda de dinheiro inclusive nos investimentos menos arriscados e, pior, aumenta o desemprego. Nesta situação, uma coisa é certa: você não vai poder morar dentro de um CDB ou de um fundo DI.

Recomendo ainda a leitura de minha resposta anterior sobre se vale a pena comprar um imóvel no Rio de Janeiro.

*Luiz Calado é economista, doutorando em finanças sustentáveis e autor dos livros “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio” e “Fundos de investimento: Conheça antes de investir”. 

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Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/dicas-de-especialista-para-seu-dinheiro/noticias/invisto-r-1-milhao-ou-compro-um-imovel

5 dicas para manter os tapetes limpos

Veja como manter uma rotina eficiente de limpeza para não ter que recorrer sempre à lavanderia

 

Para conservar o tapete, o ideal é limpar todos os dias com o aspirador 

São Paulo - Em casas com crianças ou animais de estimação, não há tapete que fique ileso de manchas. Quem adora reunir os amigos ou familiares em casa sabe também que as peças são as principais vítimas de acidentes: tem sempre alguém que derruba algo no chão, bem em cima do tapete ou carpete que acabou de voltar da lavanderia, como prega a lei de Murphy. 

Manter tapetes e carpetes limpos é fundamental para evitar ácaros e outros microorganismos que podem causar doenças alérgicas em sua família. Sem contar que tapetes e carpetes manchados estragam a decoração da sua casa. Para que você tire de letra essa tarefa, confira 5 dicas para que você não tenha que recorrer à lavanderia toda vez:

1- Conservação: Para conservar o tapete, o ideal é limpar todos os dias com o aspirador. A sujeira e poeira trazidas pelos sapatos podem encardir o produto sem que você perceba esta evolução gradual. Se você não conseguir tanto zelo, três vezes por semana é o suficiente. Máquinas de limpeza a vapor também podem ser usadas, entretanto, elas precisam ser mantidas a uma certa distância para não destruir ou derreter os fios. Já vassouras, esfregões e escovas não são recomendados, pois eles desfazem os fios se aplicados com intensidade.

2- Manchas: Se o problema for manchas, primeiro, você precisa tirar o excesso da substância derramada com um pano limpo o mais rapidamente possível. Qualquer produto aplicado deve ser testado antes para evitar o risco de desbotar ou de manchar a peça. Geralmente, quando se mistura um litro de água morna, uma colher de sabão em pó e uma colher de vinagre, a solução resolve o problema, mas ela não deve ser usada em sisal e jutas.

Em peças de couro, passe apenas sabão de coco e um pouco de água. Alguns especialistas recomendam também uma gota de detergente no litro de água aplicada com pano limpo. Também existem nos supermercados vários produtos elaborados especificamente para este fim. São ideais, pois foram desenvolvidos e testados para tirar manchas.

3- Pequenos estragos: Se o problema é de outra natureza, como queimadura de cigarro, a dica é não cortar as pontas do material para não aumentar o estrago - pegue uma lixa fina de parede e passe no tapete. Se cair chiclete, utilize gelo para endurecer a goma e retirá-la com mais facilidade.

4- Secagem: Nunca pendure o tapete diretamente no sol. A alta temperatura pode danificar o produto. Para secá-lo, o ideal é deixá-lo à sombra de cabeça para baixo, de forma que só o avesso fique diretamente exposto.

5- Substâncias perigosas: Apesar de a solução de vinagre em água e sabão ser eficiente para tirar muitas manchas, preste atenção às proporções, pois a acidez do produto pode descolorir a peça. Cuidado também ao usar alvejante, que pode provocar manchas irreversíveis.

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Ação da Brookfield perde o fôlego após resultados

Papel já subiu mais de 30% neste ano; BTG e Fator recomendam cautela

 

São Paulo – O mercado está reagindo mal aos resultados de 2011 divulgados pelaBrookfield (BISA3). Os papéis da incorporadora imobiliária estão entre as maiores quedas no pregão desta quarta-feira e chegaram a perder quase 5% hoje. 

A empresa divulgou na noite de terça-feira que seu lucro líquido caiu 10,1% em 2011, totalizando 326,8 milhões de reais. “Acreditamos que os resultados do quarto trimestre de 2011 sustentam algumas das razões para nosso rating ‘neutro’ para os papéis da Brookfield”, afirmam Marcello Milman e Gustavo Cambauva, do BTG Pactual, em relatório distribuído para clientes.

No documento, os analistas citam como pontos negativos a baixa rentabilidade média da empresa e alta alavancagem, “que deve continuar subindo já que é esperado que a companhia continue queimando caixa em 2012”, afirmam. O preço-alvo estimado para daqui a 12 meses é de 8 reais, bem próximo ao valor de fechamento que o papel alcançou no pregão de ontem, de 7,08 reais.

Na Fator Corretora, a análise sobre a empresa também é cautelosa. “A Brookfield divulgou resultado regular, abaixo do consenso de mercado, porém pouco acima das nossas estimativas”, afirmam os analistas Iago Whately e René Brandt em relatório enviado para clientes.

A recomendação da Fator para os papéis é de manutenção, com preço-alvo estimado em 8,20 reais. Os papéis já subiram mais de 37% em 2012 e essa alta não deve se estender muito além. “Acreditamos que a boa performance das ações ao longo do ano não se justifica pelos seus fundamentos”, afirmam.

Do lado positivo, os analistas da Fator destacam que a companhia reduziu seu consumo de caixa trimestral. Por outro lado, a alavancagem da empresa é alta e o consumo de caixa deve continuar forte durante 2012. “Adicionalmente, a companhia precisa mostrar maiores avanços na sua estratégia de melhoria de rentabilidade, o que estimamos deve demorar mais do que esperado pelo mercado”, dizem.

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Fonte: http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/acao-da-brookfield-perde-o-folego-apos-resultados

Imóvel em área nobre não caberá no bolso da classe média

Sócio da incorporadora Vitacon afirma que só investidores e pessoas com alto poder aquisitivo poderão comprar residências nas áreas mais nobres de São Paulo

 

Empreendimento da Vitacon no Itaim: lançamento com preço médio de 18.000 reais o metro quadrado 

São Paulo – A rápida valorização dos imóveis em metrópoles como Rio de Janeiro ou São Paulo, o alto preço dos terrenos e o exagero nas restrições para o adensamento das grandes cidades têm gerado profundas transformações no mercado imobiliário. Pressionadas pelo aumento dos custos e pelas maiores exigências da legislação, as incorporadoras tiveram de optar por dois caminhos diametralmente opostos nos últimos anos: ou construir imóveis grandes em cidades ou bairros mais periféricos ou optar pelo lançamento de pequenos apartamentos nas regiões mais nobres das metrópoles. 

Para Alexandre Lafer Frankel, sócio da incorporadora Vitacon, esse é um processo irreversível que, no entanto, já se encontra próximo a um ponto de inflexão. Os apartamentos pequenos e bem-localizados devem continuar a encarecer nos próximos anos devido à grande demanda das pessoas que não querem morar longe do trabalho em cidades com trânsito caótico como São Paulo. A esse fator soma-se a escassa disponibilidade de terrenos nesses locais.

Apesar de todas as facilidades para a obtenção de crédito imobiliário, Frankel acredita que, dentro de algum tempo, os preços dessas residências poderão ficar proibitivos para uma boa parcela das pessoas físicas brasileiras. Mesmo com prazos de pagamento mais esticados, as parcelas do financiamento já não caberiam no bolso da classe média. Restará, então, a demanda dos compradores com um excelente padrão de vida e dos investidores que buscam obter renda com o aluguel mensal dessas unidades.

Frankel tira do portfólio de empreendimentos da Vitacon os exemplos que apontam para esse processo em andamento. A incorporadora é especializada em construir imóveis pequenos e bem-localizados, em regiões adensadas e disputadas de São Paulo, como o Itaim, a Vila Olímpia, a Vila Nova Conceição, os Jardins e Higienópolis.

Nos últimos três anos, os imóveis mais caros lançados pela incorporadora nessas regiões passaram de 8.000 a 10.000 reais o metro quadrado para 18.000 reais agora. A área média dos apartamentos lançados recuou de 45 para 35 metros quadrados no período. As unidades são voltadas principalmente para solteiros ou casais sem filhos.

Para reduzir o tamanho dos apartamentos sem prejudicar a qualidade de vida dos compradores, a empresa estudou modelos de imóveis pequenos vendidos em grandes metrópoles no exterior e até mesmo a divisão de cômodos e a instalação do mobiliário em barcos – onde o espaço costuma ser bastante reduzido.

Esses estudos levaram a profundas transformações na planta dos apartamentos vendidos. Lavanderia, por exemplo, é algo que passou para a área comum do edifício. Hoje uma lavanderia de condomínio tem mesas, rede de internet wi-fi e máquinas de comida e bebida para que o morador possa ter o que fazer enquanto a roupa é lavada. Dependência de empregada é outra coisa que deixou de existir nos apartamentos compactos da Vitacon. "Empregadas domésticas serão tão caras dentro de algum tempo que se tornarão raras." 

Se o morador costuma receber muitos amigos e visitas, o local mais adequado para isso poderá ser o salão de festas e as áreas comuns do prédio. Em 35 metros quadrados, é possível colocar uma cozinha pequena, com pia e fogão de duas bocas. Haverá ainda um banheiro e um terraço gourmet. Por último, o apartamento abrigará uma sala e um dormitório – algumas vezes em cômodo único. Em geral, diz ele, o comprador prefere as duas coisas separadas quando tem o hábito de receber visitas em casa.

A estratégia de continuar a reduzir o espaço dos apartamentos, entretanto, já estaria próxima do limite. Com a contínua alta dos custos da construção, em breve as incorporadoras já não terão mais a opção de lançar imóveis cada vez menores para erguer empreendimentos em áreas nobres da cidade e terão de cobrar mais caro pelas unidades postas à venda. É por isso que, em algum momento, esses imóveis se tornarão um sonho cada vez mais distante da classe média.

Frankel afirma que já é cada vez maior a participação de investidores na venda de um edifício bem-localizado. Pessoas que estão atrás de uma renda mensal com aluguéis representam hoje cerca de um terço da demanda dos empreendimentos da Vitacon. Esse número tende a crescer, Em alguns casos, há investidores que chegam a comprar um pedaço do edifício ainda na fase de incorporação. Essas pessoas agem sozinhas ou formam grupos e constituem um fundo imobiliário que ajudará a erguer o empreendimento em troca de um número determinado de apartamentos.

Para o investidor, a vantagem de comprar diversos apartamentos antes do lançamento é o preço mais baixo. Os custos de marketing e de vendas costumam girar em torno de 10% de um empreendimento. Se o fundo adquire as unidades antes do lançamento, consegue, portanto, um preço mais amigável por apartamento – o que vai fazer toda a diferença lá na frente, quando o imóvel estiver pronto e começar a ser alugado.

Esses investidores preferem comprar unidades nas áreas mais adensadas da cidade, onde a oferta de novas residências nos próximos anos será muito baixa. A estratégia reduz o risco de vacância e torna o investimento mais seguro. A escassez de oferta também é um fator de pressão sobre os preços a longo prazo – o que agrada qualquer investidor.

Frankel afirma que enquanto os preços em locais mais afastados de São Paulo como o Morumbi praticamente não sobem devido à fartura de lançamentos e aos problemas de mobilidade, em bairros como o Itaim, a Vila Olímpia e a Vila Nova Conceição uma incorporadora precisa mostrar muita habilidade para negociar a desapropriação de um conjunto de casas ou estabelecimentos comerciais que darão lugar a um terreno único para a realização de um lançamento. “É por isso que o investidor sempre vai preferir locais já bastante adensados”, afirma.

Para o investidor, os preços são um atrativo interessante. O mercado de aluguéis residenciais está bastante aquecido devido à escassez de oferta. A legislação na cidade de São Paulo não favorece a construção de hotéis nem flats. O empreendedor é obrigado a reservar tantos espaços do terreno para atender exigências legais que a área reduzida que acaba sendo destinada à construção praticamente inviabiliza o empreendimento. Hoje o empresário ganha muito mais dinheiro com a construção de apartamentos ou escritórios, diz ele.

É por esse motivo que flats nos bairros mais concorridos da cidade de São Paulo chegam a custar 8.000 ou 10.000 reais por mês para os inquilinos. Em geral, quem arca com valores tão altos são empresas que precisam de um local para instalar os funcionários em trânsito e não encontram vagas ou são obrigadas a pagar mais ainda em hotéis.

Os preços elevados também criam uma oportunidade para o investidor que compra imóveis residenciais. Um imóvel novo de 400.000 reais com um dormitório, em um bairro bem-localizado e com mensalidade de condomínio barata acaba sendo rapidamente alugado ao custo de 3.000, 4.000 ou 5.000 reais por mês. Ainda que os valores pareçam muito altos, são bem mais em conta do que os custos dos flats.

Com os juros a 9,75% ao ano e em tendência de queda e com a ameaça da inflação alta nos próximos anos, uma renda próxima a 1% ao mês corrigida pelo IGP-M é o sonho de qualquer investidor. A compra com o objetivo de locação pode ser uma boa forma de alcançar essa rentabilidade – desde que o investidor saiba escolher o imóvel com a localização e as características mais procuradas pelos inquilinos. 

Consultor Imobiliário Carneiro

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